深圳写字楼市场金融业需求疲软 联合办公加速布局
http://www.funxun.com房讯网2019-1-10 11:01:44
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[提要]写字楼市场方面,全年甲级写字楼新增供应量达到70万平方米,虽然经济下行使得写字楼需求在下半年出现放缓迹象,不过全年45.6万平方米的吸纳量仍是历史次高。年末平均租金稳中同比微增2.9%至276.6元/平方米/月。

  1月9日,戴德梁行举行2018深圳开户送38体验金不限id市场年度发布会, 对2018年深圳开户送38体验金不限id市场的发展情况进行了全方位、深层次的解读,并对2019年深圳楼市的走向及各物业市场的发展趋势进行了预判。

  写字楼市场方面,全年甲级写字楼新增供应量达到70万平方米,虽然经济下行使得写字楼需求在下半年出现放缓迹象,不过全年45.6万平方米的吸纳量仍是历史次高。年末平均租金稳中同比微增2.9%至276.6元/平方米/月。

  2018年,深圳甲级写字楼新增供应量达到70万平方米,同比减少17.6%,但仍属于高位。在整体经济遭遇一系列负面因素影响下,企业经营所面临的压力及其对于未来的下行预期,令写字楼需求在下半年出现明显的放缓迹象,不过全年45.6万平方米的吸纳量仍是历史次高。而另一方面,持续的高供应下,2014-2018年甲级写字楼平均供求比上升至1.3,与2009-2013年的1.1相比,市场压力有所上升。至年末,全市甲级写字楼空置率同比上升3.1个百分点至15.7%,全市总存量上升至499万平方米。

  在监管收紧的同时,P2P企业爆雷、债券违约等多重负面因素使得金融业需求放缓,金融企业聚集的福田中心区受到一定拖累,市场活跃度降低,甚至出现包租客及金融类企业退租的情况,年末空置率较上年末上升2.9个百分点至13.8%,平均租金为307.6元/平方米/月,同比上升0.8%。另一方面,极具成长性的科技类企业在此背景下却仍有着十分突出的表现,租赁成交活跃且多大面积租赁。作为深圳科技企业的集中地,南山写字楼市场发展迅猛,尤其是后海片区,市场认可度逐渐提升,租金水涨船高,加上年内深圳湾1号中心、中国华润大厦等高端物业投入使用,进一步拉升租金,年末南山区租金同比上升16%至241元/平方米/月,已超越商务市场热度逐渐下降的罗湖区,空置率则在集中供应下上升1.38个百分点至20.7%。

  从行业需求来看,金融行业所面临的总体不景气的状况令其在甲级写字楼租赁活动中的比例大幅减少,在2017年10月至2018年9月的租赁成交面积中仅占到15%;而随着深圳TMT行业的高速发展,资金投入及人才投入不断提升,对办公环境的要求也越来越高,甲级写字楼受到越来越多科技企业的青睐,在甲级写字楼租赁成交面积的占比达到36%;除此之外,专业服务业占比大幅提升至31%,其中联合办公的大幅扩张是重要影响因素之一。

  在资本市场的助力下,联合办公品牌运营商在过去两年快速布局深圳市场,根据戴德梁行统计,截至2018年末,品牌运营商已在深圳运营联合办公门店50个,面积总计约178,122平方米,其中在甲级写字楼占用面积 65,026 平方米。成为甲级写字楼市场的重要吸纳力量之一。然而在不同的策略、成本和模式之下,如何面对2019年经济不乐观预期及深圳办公楼市场供应持续放量带来的竞争压力,将是联合办公运营商摆在眼前的考验。

  张晓端女士指出,2019年高供应量的趋势将持续,结合目前市场在建项目工程进度,2019年写字楼市场供应理论上或达到190万平方米。但结合历年项目入市延期的规律,及考虑到大量总部物业在项目工期把控方面相对宽松,我们大致预计2019年新投入使用的甲级写字楼总量或近百万。而同时总部自身及其上下游企业对于物业的占用也将去化大部分的新增供应。分区域来看,前海将步入集中供应期,后海及高新园片区也依然是新供应的热点区域,市场压力不可小觑。

  明年的经济环境仍有较多不确定性,但考虑到深圳科技类企业的高成长性,以及大量总部物业自身的占用去化,需求面有一定的支撑,然而在海量新增供应下,全市租金及空置等方面仍将面临压力。

    来源:戴德梁行

编辑:wangdc

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