土地流拍现象频现,房企拿地补仓遭遇现实尴尬
http://www.funxun.com房讯网 2018-8-30 14:32:58
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[提要]最近,山西太原(楼盘)举办了一场土地拍卖会,拿出市内热点区域八幅黄金地块进行拍卖,总面积约82.71万平方米,起拍价合计130.82亿元。这无疑是近期我国大城市土地拍卖的一个大手笔,太原当地媒体更将其称为“史诗级”的一次土地拍卖。

 

   最近,山西太原(楼盘)举办了一场土地拍卖会,拿出市内热点区域八幅黄金地块进行拍卖,总面积约82.71万平方米,起拍价合计130.82亿元。这无疑是近期我国大城市土地拍卖的一个大手笔,太原当地媒体更将其称为“史诗级”的一次土地拍卖。结果却让人大失所望,八幅地块全部流拍,而且其中六幅地块没有一家开发商报名,另外两幅地块也因开发商出价与起拍价悬殊太大而未能达成交易。

  太原的情况并不是个案。8月6日,石家庄(楼盘)出让四宗地块,其中,编号为[2018]034号的地块由于报价低于底价而流拍。8月2日,江苏泰州(楼盘)海陵出让一宗住宅用地,经过13轮竞价,最高出价达到11.32亿元,但仍因未达政府设置的底价12.95亿元而流拍。不止石家庄、泰州,成都、温州(楼盘)、天津(楼盘)近段时间以来也都陆续出现了土地流拍现象。

  相比去年同期,今年以来全国范围内土地流拍现象明显增多。中原地产统计数据显示,今年1~7月,一线城市流拍土地13宗,二线城市流拍土地154宗,三四线城市流拍土地629宗。仅半年多时间,全国流拍地块近800宗。就连房企必争之地的上海(楼盘),也首次出现了市中心住宅土地流拍的情况。

  对此,中原地产首席分析师张大伟向中国建设报分析表示,2016年9月以来,虽然整体销售依然处于高位,但在楼市调控不断加码的背景下,房企面临的资金压力也在不断增加,进而对拿地补仓造成了一定影响。之所以频繁出现土地流拍现象,主要是一些地块有多重复杂属性,导致房企拿地意愿不强烈。加上最近信托等资金监管严格,导致房企对地块总价较高的地块相对谨慎了许多。预计下半年在楼市持续降温背景下,土地流拍现象还将继续增多。

  流拍和低溢价土地频现

  一直以来,土地都被喻为房企的“粮食”。相比往年,今年以来全国土地流拍现象尤为“频繁”。8月1日,成都、温州、天津3地同时出现土地流拍。当天,成都5宗土地竞价出让,其中4宗顺利出让,编号为DJY2018-07(0507)的地块流拍;温州苍南龙港新城出让3宗相邻商住地,其中2宗因无人报价而流拍;天津出让位于高新区、滨海新区的三宗地块,其中2宗地块成功出让,另外1宗因无人报价而流拍。

  7月27日,广州(楼盘)公共资源交易网挂出从化2宗地块,起始总价1.46亿元。据悉,该地块曾6度流拍,与去年7月26日首次挂牌价格相比,本次挂牌足足下降了1.5亿元,楼面价从去年的每平方米7899.6元降为每平方米3309.6元。

  苏州(楼盘)主城区在7月23日迎来下半年首场土地拍卖,共有6宗地块出让,竞拍还未开始便宣布已有3宗土地流拍。6月28日,安徽阜阳公共资源交易中心出让3宗地块,总面积21.66万平方米,最终全部流拍。就在当天,位于北京(楼盘)朝阳焦化厂地块因无人报价而流拍,这已是北京今年第7宗流拍地块。

  就当下土地流拍现象频现的原因,亿翰智库研究总监于小雨对中国建设报分析表示,主要有三个方面:一是在去杠杆大环境下,房企的资金面承压,拿地的谨慎性和敏感性增强;二是流拍土地的配建、自持等增加企业资金压力的条件较多;三是部分地块地理位置偏远,位于非热门地区。

  除土地流拍现象频现外,今年以来成交的土地平均溢价率也不高。机构数据显示,今年上半年,土地市场成交价格的整体溢价率明显回落,低于2015年至2017年间平均30%的溢价率,许多热点城市土地溢价率保持在10%左右。以7月为例,中国指数研究院数据显示,全国300个样本城市土地平均溢价率为13%,较上月减少3个百分点,较去年同期下降22个百分点;其中三四线城市土地平均溢价率为18%,较上月下降8个百分点,比去年同期下降25个百分点。

  房企拿地遭遇现实尴尬

  土地流拍现象频现在一定程度上反映出房企面临的诸多现实尴尬。上海易居开户送38体验金不限id研究院研究总监严跃进对中国建设报表示,当前资金面收紧,部分房企在拿地方面没有优势。同时,土地出让的限制条件过高也是房企放弃竞拍的主要原因之一。“以北京流拍的住宅地块为例,地处远郊区且具有多重复杂属性,从而导致房企拿地意愿不强烈。”张大伟表示。

  具体来看,8月1日成都流拍地块用途为其他服务设施用地,要求仅用于修建医院和康疗养项目,容积率不大于3。深圳(楼盘)前海6月流拍地块要求配建2万平方米建筑面积的公寓物业,产权归前海管理局;宗地办公物业自取得工程竣工验收备案或通过规划验收之日起,10年内不得转让,10年后仅限整栋转让;地块不接受联合竞买,竞买申请人控股股东最新财政年度的总资产不低于500亿元港币。

  此外,北京朝阳流拍的商办地块虽紧邻地铁站,但周边以住宅小区为主,商业规模较小,对于商业和办公地块来说无太大优势,并且该地块起始楼面价每平方米2.79万元,要求50%自持20年。广州从化6度流拍地块的土地使用权终止日期为2065年1月,剩余使用年限已不足47年。

  虽然房企拿地显得较为“保守”,但补库存的意愿并没有降低。根据财政部数据,今年上半年,国有土地使用权出让收入达26941亿元,同比增长43%。“虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。预计2018年,一二线土地市场成交依然将维持高位。”张大伟说。

  对于此阶段房企拿地的策略,严跃进建议要研究过热和过冷城市的市场特征。“过热城市要看市场是否存在透支现象,尤其是二线城市;而过冷城市要看未来是否存在反弹或补涨的可能,进而决定拿地策略和时间点。” 于小雨则建议企业拿地重心可偏向于地价便宜、楼市逐渐体系性复苏的三四线城市以及配套相对齐全和地价相对便宜的普通二线城市

  来 源:中国建设报   

    编 辑:liuy

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