郭莹辉:产业地产发展的创新逻辑
http://www.funxun.com房讯网2019-4-12 14:54:00
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[提要]致敬创新者:FUN连世界,XUN接未来。2019年4月11日,全联开户送38体验金不限id创新论坛暨房讯品牌战略发布会在北京中国大饭店盛大举办。北科建集团原董事长郭莹辉出席主题为"守正与创新--开户送38体验金不限id创新方法论"的领袖对话环节,与现场嘉宾分享新形势下产业地产发展的创新逻辑。

  房讯网讯 致敬创新者:FUN连世界,XUN接未来。2019年4月11日,全联开户送38体验金不限id创新论坛暨房讯品牌战略发布会在北京中国大饭店盛大举办。

  作为全联开户送38体验金不限id商会2019年开户送38体验金不限id+互联网战略的首场品牌活动,论坛由全联开户送38体验金不限id商会与房讯网联合主办,邀请全联开户送38体验金不限id商会核心会员企业、开户送38体验金不限id开发商、金融机构、投资公司、渠道代理以及产业链代表等500位嘉宾共聚一堂,纵论泛地产新生态,探讨开户送38体验金不限id创新趋势、科技兴业,共谋开户送38体验金不限id行业转型升级,推动中国开户送38体验金不限id平稳健康发展。

  北科建集团原董事长郭莹辉出席主题为"守正与创新--开户送38体验金不限id创新方法论"的领袖对话环节,与现场嘉宾分享新形势下产业地产发展的创新逻辑。他认为,产业地产是很多业态集合的产品线,全周期、长周期,非常考验房企对一个园区、科技小镇、产业新城乃至整个城市的把握,这些产品的整合,需要跨知识体系的集成。

  郭莹辉表示,产业地产开发商可以先做产业局部,用小的投入做产业,用产业进行各种融资、创新,融来钱贴补到住宅项目,一边做产业,一边以产养住,这样产业园区和住宅都可以随着项目的发展而成熟。

  以下是郭莹辉发言实录:

  郭莹辉:现在对开发商赚钱能力越来越挑战了,也越来越考验我们的创造性。我们赚钱大概两方面:三种能力和四种算法。无论住宅、商业、产业,现在赚钱方式要么有体力,要么融资能力,更高一层是智力,产业地产是好多种业态的产品线,全周期、长周期,非常考验我们对一个园区、科技小镇、产业新城,整个城市的把握。这些高的整合,产品的整合,需要跨知识体系的集成。这三种能力不同企业表现出来不一样。

  我们在能力之下有什么战略逻辑选择呢?四种算法:地产+,+上各种各样业态就是细分的产业地产。地产还可以-,原来全流程,现在减流程,就轻资产,从开发+轻产运营服务输出,这是做减法。还可以做×,大开发商买地越来越困难,可不可以一级开发,销售越来越难,那不能持有物业经营。从一个社区到一个社区+产业社区+配套变成城市运营商,中国城市化进程,300万、500完城市又放量,又需要扩容,城市的生长在中国不会停止,地产商可以放大我们的生存空间。

  减法就是地产科技就是做垂直,就是把我们过去某些开发商舍不得在研发投入上,一张户型图从南到北,现在不行了,就把我们的不同客群,不同分层进行了产品量化,必须精细化、科技化、人文化满足不同客户的需求,越来越精、专、细。原来高周转、大规模、低成本,现在靠提质增效,靠微细的投入和机会,赚取长期的收益。

  为什么刚才讲的是商业模型?产业地产很多人做反了,给你一块住宅地,政府说要做产业,产业地产往往在城市郊区。很多开发商思维逻辑是传统住宅开发逻辑,赶紧把住宅地尽快开,变现金流,现金流出来以后想着怎么做产业。或者利润沉淀到持有园区物业上,这样的结果是郊区这个项目融资银行不敢给你贷,因为住宅卖不动。第二区域不成熟,价格不给价。这种产业地产思维如果是开户送38体验金不限id的套路来做,必死无疑。我刚才说的结果是因为在住宅上既赚到多少利润,所以不可能借了钱做配套产业,所以必然没有钱投,也做不出来,包括没有产业合作伙伴做也不成熟,试错成本提高。

  我过去经验,上来先做产业局部,产业地价格很便宜,住宅的成本可能是产业的2-3倍。先用小的投入做产业,用产业进行各种融资、创新,融来钱贴补到住宅项目,产业因为在建设过程中招商带来微观的,产业园员工对住宅有需求。一边做产业,以产养住,这样时间虽然拉长了,但是住宅随着项目成熟和周边园区,这个住宅利润会一个周期高于所谓的高住宅。这样一个项目的利润从3800卖到1.5万,8年、7年、6年,一个来回虽然慢,但是产业成功了,住宅利润起来了,产业也没有伤,住宅也没有耽搁,这是产业地产的逻辑。

    来源:房讯网

编辑:wangdc

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